Le cadre du dispositif Pinel
Qui peut bénéficier de la loi Pinel ? C’est simple : chaque particulier souhaitant investir dans un logement. Toutefois, il y a des conditions à respecter pour investir en loi Pinel, aussi bien pour le particulier que pour le logement acheté. Une fois ces conditions remplies, vous pourrez alors réaliser notre simulation Pinel personnalisée pour calculer votre économie d’impôt.
L’investisseur
- Un investissement annuel ne dépassant pas la somme de 300 000 €
- Pas plus de deux investissements par an
- Le prix du m² lors de l’investissement est limité à 5 500 €
- La réduction d’impôt est limitée à 10 000 € par an et par foyer fiscal
- L’investisseur ne peut reporter sa réduction d’impôt d’une année à l’autre
Le bien acheté
- Le bien doit être neuf, rénové selon des conditions spécifiées ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)
- Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
- Il est impératif que le bien soit loué dans les 12 mois suivants la remise des clés
- Le bien doit disposer des labels BBC 2005 et RT 2012 (RE 2020 à partir de 2021)
Lorsque l’investisseur récupère les clés de son bien, il peut désormais le louer. Là aussi, des conditions sont à respecter :
- Une location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans
- Le bien doit être loué non meublé et doit constituer la résidence principale du locataire
- Le loyer ne doit pas dépasser des plafonds définis par la loi Pinel
- Des plafonds de ressources sont à respecter concernant le ou les locataires
Une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €
L’un des avantages majeurs de la loi Pinel, c’est la réduction d’impôt qui est offerte. Elle va plus loin que les dispositifs Scellier et Duflot qui proposaient de 12 à 18% de réduction. Là, on atteint un taux maximal de 21%.
Bien évidement, ce taux diffère en fonction de la durée de l’investissement.
- 12% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 6 ans
- 18% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 9 ans
- 21% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 12 ans
Sachant qu’un acheteur ne peut investir dans le cadre de la loi Pinel plus de 300 000 € par an, il peut de ce fait obtenir un réduction maximale de 63 000 €.
Si un investisseur effectue un achat de 200 000 €, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de :
- 24 000 € pour une durée d’engagement de 6 ans (soit 4 000 € par an)
- 36 000 € pour une durée d’engagement de 9 ans (soit 4 000 € par an)
- 42 000 € pour une durée d’engagement de 12 ans (3 500 € par an)
Sachez toutefois que l’Outre-mer profite d’un système différent. Les réductions d’impôt sont de 23, 29 et 32 %(sur 6, 9 ou 12 ans). Le gain maximum est donc de 96 000 €.
Initialement, la fin du dispositif Pinel était prévue pour le 31 Décembre 2021. La loi de finances 2021 est venu prolonger le dispositif jusqu’en 2024 en instaurant de nouveaux taux de défiscalisation dégressifs.
Ainsi, en 2023, les nouveaux taux seront de :
- 10,5% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 6 ans (au lieu de 12% actuellement).
- 15% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 9 ans (au lieu de 18% actuellement).
- 17,5% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 12 ans (au lieu de 21% actuellement).
En 2024, les nouveaux taux seront de :
- 10,5% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 6 ans (au lieu de 12% actuellement).
- 12% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 9 ans (au lieu de 18% actuellement).
- 14% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 12 ans (au lieu de 21% actuellement).
Quels intérêts d’investir avec la loi Pinel
Comme vu précédemment, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt non-négligeable. Mais ce n’est pas le seul intérêt :
- Propriétaire sans apport : c’est réalisable en effectuant un prêt immobilier auprès d’une banque. Le bien est financé par l’avantage fiscal, l’effort d’épargne de l’investisseur et les loyers perçus par ce dernier
- Préparer sa retraite : à la fin de l’investissement Pinel, il est possible de conserver son bien et de continuer de percevoir des revenues en le louant. Le bien ne sera dès lors plus soumis aux plafonds prévus par le dispositif
- Se constituer un patrimoine : un investisseur peut décider d’utiliser son bien à son usage personnel dès la fin de l’investissement Pinel. Par ailleurs, la pierre est un placement solide, durable et valorisant
- Protéger sa famille : il est possible de louer en Pinel à ses proches, ses ascendants et descendants
- Faire une plus-value : si la volonté de l’investisseur est de revendre son bien à l’issue de l’investissement en Pinel
Les zones du dispositif Pinel
À compter du 1er janvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones Pinel dites tendues. Elles concernent désormais les zones A, A bis et B1. Ce réajustement a entraîné le reclassement d’environ 1 200 communes. L’objectif du gouvernement : répondre au mieux à la réalité du marché immobilier.
Les zones B2 et C ne peuvent plus prétendre au dispositif Pinel, sauf exception. Pour cela, il faut que l’acte authentique de vente ait été signé avant le 31 décembre 2018.
| Zone A bis | Paris ainsi que 29 communes environnantes |
| Zone A | L’Île-de-France, la partie française de l’agglomération genevoise et La Côte d’Azur |
| Zone B1 | La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy), la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer). |
| Zone B2 | Les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture. |
| Zone C | Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017 et en 2018. |
Le plafond des ressources du dispositif Pinel
S’il souhaite louer son bien, l’investisseur doit être vigilant au profil de son ou ses locataires. La loi Pinel définit en effet des revenus maximums à ne pas dépasser. L’intérêt : ouvrir l’accès à des personnes aux salaires modestes. La composition du foyer est également prise en compte tout comme la zone où se situe le bien.
| Composition du foyer locataire | Zone A bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zone B2 |
| Personne seule | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 168 € | +13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
Le plafond des loyers du dispositif Pinel
L’investisseur ne peut définir comme bon lui semble le loyer de son bien. Durant son engagement avec le dispositif Pinel, il devra respecter un plafond de loyer. Le but : réguler les prix et permettre au plus grand nombre d’y accéder. Les plafonds dépendent de la zone où est situé le logement.
| Zone A bis | Reste de la zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Prix au m² | 18,89 € | 14,03 € | 11,31 € | 9,83 € |
Pour calculer le loyer maximum, il faut utiliser la formule suivante : Loyer = plafond loi Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile
Le coefficient multiplicateur se détermine ainsi : 0,7 + (19/surface utile). A noter qu’il ne peut excéder 1,2. Pour un logement inférieur à 38 m², on gardera ce coefficient de 1,2.
La surface utile correspond à la surface pondérée, c’est-à-dire : la surface habitable + les surfaces annexes (loggia, balcon et terrasse) n’excédant pas 8 m². Pour chaque élément annexe, on ajoutera la moitié de la surface à la surface habitable.