Le cadre du dispositif Pinel

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ? C’est simple : chaque particulier souhaitant investir dans un logement. Toutefois, il y a des conditions à respecter pour investir en loi Pinel, aussi bien pour le particulier que pour le logement acheté. Une fois ces conditions remplies, vous pourrez alors réaliser notre simulation Pinel personnalisée pour calculer votre économie d’impôt.

L’investisseur

  • Un investissement annuel ne dépassant pas la somme de 300 000 €
  • Pas plus de deux investissements par an
  • Le prix du m² lors de l’investissement est limité à 5 500 €
  • La réduction d’impôt est limitée à 10 000 € par an et par foyer fiscal
  • L’investisseur ne peut reporter sa réduction d’impôt d’une année à l’autre

Le bien acheté

  • Le bien doit être neuf, rénové selon des conditions spécifiées ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • Le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC)
  • Il est impératif que le bien soit loué dans les 12 mois suivants la remise des clés
  • Le bien doit disposer des labels BBC 2005 et RT 2012 (RT 2020 à partir de fin 2020)
Lorsque l’investisseur récupère les clés de son bien, il peut désormais le louer. Là aussi, des conditions sont à respecter :
  • Une location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans
  • Le bien doit être loué non meublé et doit constituer la résidence principale du locataire
  • Le loyer ne doit pas dépasser des plafonds définis par la loi Pinel
  • Des plafonds de ressources sont à respecter concernant le ou les locataires

Une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 €

L’un des avantages majeurs de la loi Pinel, c’est la réduction d’impôt qui est offerte. Elle va plus loin que les dispositifs Scellier et Duflot qui proposaient de 12 à 18% de réduction. Là, on atteint un taux maximal de 21%. Bien évidement, ce taux diffère en fonction de la durée de l’investissement.
  • 12% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 6 ans
  • 18% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 9 ans
  • 21% de réduction d’impôt sur le prix total du bien pour une durée de 12 ans
Sachant qu’un acheteur ne peut investir dans le cadre de la loi Pinel plus de 300 000 € par an, il peut de ce fait obtenir un réduction maximale de 63 000 €.
Si un investisseur effectue un achat de 200 000 €, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de :
  • 24 000 € pour une durée d’engagement de 6 ans (soit 4 000 € par an)
  • 36 000 € pour une durée d’engagement de 9 ans (soit 4 000 € par an)
  • 42 000 € pour une durée d’engagement de 12 ans (3 500 € par an)
Sachez toutefois que l’Outre-mer profite d’un système différent. Les réductions d’impôt sont de 23, 29 et 32 %(sur 6, 9 ou 12). Le gain maximum est donc de 96 000 €.

Quels intérêts d’investir avec la loi Pinel

Comme vu précédemment, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt non-négligeable. Mais ce n’est pas le seul intérêt :
  • Propriétaire sans apport : c’est réalisable en effectuant un prêt immobilier auprès d’une banque. Le bien est financé par l’avantage fiscal, l’effort d’épargne de l’investisseur et les loyers perçus par ce dernier
  • Préparer sa retraite : à la fin de l’investissement Pinel, il est possible de conserver son bien et le louer en suivant. Le bien ne sera dès lors plus soumis aux plafonds prévus par le dispositif
  • Se constituer un patrimoine : un investisseur peut décider d’utiliser son bien à son usage personnel dès la fin de l’investissement Pinel. Par ailleurs, la pierre est un placement solide, durable et valorisant
  • Protéger sa famille : il est possible de louer en Pinel à ses proches, ses ascendants et descendants
  • Faire une plus-value : si la volonté de l’investisseur est de revendre son bien à l’issue de l’investissement en Pinel

Les zones du dispositif Pinel

À compter du 1er janvier 2018, le dispositif a été recentré sur les zones Pinel dites tendues. Elles concernent désormais les zones A, A bis et B1. Ce réajustement a entraîné le reclassement d’environ 1 200 communes. L’objectif du gouvernement : répondre au mieux à la réalité du marché immobilier. Les zones B2 et C ne peuvent plus prétendre au dispositif Pinel, sauf exception. Pour cela, il faut que l’acte authentique de vente ait été signé avant le 31 décembre 2018.
Zone A bis Paris ainsi que 29 communes environnantes
Zone A L’Île-de-France, la partie française de l’agglomération genevoise et La Côte d’Azur
Zone B1 La totalité des métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy), la Corse ainsi que les autres îles non reliées au continent, mais aussi les départements d’Outre-Mer).
Zone B2 Les villes de plus de 50 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial de la part de la Préfecture.
Zone C Reste du territoire, non éligible à la loi Pinel jusqu’en 2016, sauf exceptions en 2017 et en 2018.

Le plafond des ressources du dispositif Pinel

S’il souhaite louer son bien, l’investisseur doit être vigilant au profil de son ou ses locataires. La loi Pinel définit en effet des revenus maximums à ne pas dépasser. L’intérêt : ouvrir l’accès à des personnes aux salaires modestes. La composition du foyer est également prise en compte tout comme la zone où se situe le bien.
Lieu de situation du logement
Composition du foyer locataire Zone A bis (en €) Reste de la zone A (en €) Zone B1 (en €) Zone B2 (en €)
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 55 254 40 241 36 216
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 72 433 66 420 48 393 43 554
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 86 479 79 558 58 421 52 579
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 102 893 94 183 68 725 61 853
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 115 782 105 985 77 453 69 707
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +12 900 +11 809 +8 641 +7 775

Le plafond des loyers du dispositif Pinel

L’investisseur ne peut définir comme bon lui semble le loyer de son bien. Durant son engagement avec le dispositif Pinel, il devra respecter un plafond de loyer. Le but : réguler les prix et permettre au plus grand nombre d’y accéder. Les plafonds dépendent de la zone où est situé le logement.
Zone A bis Reste de la zone A Zone B1 Zone B2
2017 16,82€/m² 12,49€/m² 10,06€/m² 8,74€/m²

Pour calculer le loyer maximum, il faut utiliser la formule suivante : Loyer = plafond loi Pinel x coefficient multiplicateur x surface utile

Le coefficient multiplicateur se détermine ainsi : 0,7 + (19/surface utile). A noter qu’il ne peut excéder 1,2. Pour un logement inférieur à 38m², on gardera ce coefficient de 1,2. La surface utile correspond à la surface pondérée, c’est-à-dire : la surface habitable + les surfaces annexes (loggia, balcon et terrasse) n’excédant pas 8 m². Pour chaque élément annexe, on ajoutera la moitié de la surface à la surface habitable.

Un investisseur achète un bien de 43 m² bénéficiant d’un balcon de 6 m². Sa surface habitable est de 43 m². Sa surface pondérée (donc surface utile) est de 46 m² (43 + (6/2) ).