Dispositif Pinel : quel logement ?
Le logement éligible à la loi Pinel doit impérativement être loué non meublé, dans une zone éligible du dispositif, pour une durée minimum de 6 ans et doit répondre à certaines normes de performance énergétique. Pour rappel, il n’est plus possible d’acquérir un bien neuf dans le cadre du dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2024.
Voici les conditions qu’un logement Pinel doit remplir pour pouvoir être éligible au dispositif :
- Être neuf ou en état futur d’achèvement.
- Ne pas être meublé.
- Être loué comme résidence principale pour le locataire.
- Être labellisé RT2012 ou BBC2005 (RE 2020 depuis le 1er janvier 2022).
- Dans l’ancien, le logement doit bénéficier de travaux lui permettant d’obtenir le label HPE rénovation 2009.
- Être loué selon la durée locative choisie.
- Être achevé dans les 30 mois qui suivent la Déclaration d’Ouverture du Chantier (DOC).
- Être loué dans les 12 mois suivants l’achèvement du logement.
- Être situé dans l’une des zones Pinel éligibles.
Les zones loi Pinel 2025
Pour bénéficier de la réduction fiscale permise par la loi, le logement doit être situé dans l’une des zones éligibles au Pinel. C’était l’une des conditions les plus importantes du dispositif.Le territoire français est divisé, depuis 2005, en 5 zones : A bis, A, B1, B2 et C. Chaque zone se caractérise par un degré de tension du marché immobilier local, tension signifiant que l’offre est inférieure à la demande de logements.
Le dispositif de défiscalisation Pinel reposait sur un découpage en cinq zones géographiques qui permettait aux propriétaires bailleurs de profiter de son éligibilité à la réduction d’impôt selon la localisation du logement. Toutefois, la loi de finances pour 2025 n’a pas prolongé le dispositif d’investissement locatif Pinel, y mettant fin en décembre 2024. Ainsi, il n’est plus possible d’y souscrire depuis. Mis en place en 2014, le dispositif avait déjà été prorogé en 2022, avant de voir ses avantages fiscaux progressivement réduits en 2023 et 2024.
Les plafonds de ressources des locataires
Dans le cadre d’un investissement locatif, les zones Pinel permettent également de définir deux plafonds Pinel à respecter :- Le premier concerne le propriétaire, il s’agit d’un plafond de loyers
- Le second concerne le locataire et impose un plafond de ressources. Ainsi, les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil. Cette condition a été introduite pour favoriser l’accès au logement des plus modestes.
L’investissement locatif Pinel
Tout comme le logement, les investissements étaient également soumis à certaines conditions :
- 300 000 euros par an. En fait, la réduction fiscale était plafonnée à 300 000 euros d’investissement. Pour un achat à 400 000 euros loué 12 ans, la réduction est calculée sur 300 000 euros
- 5 500 euros par m2
- Deux investissements par an. S’il le souhaitait, un contribuable pouvait acheter plusieurs logements toutefois, seuls deux d’entre eux peuvent bénéficier du dispositif.
- La réduction d’impôt Pinel entre dans le calcul des niches fiscales, plafonnées à 10 000 euros par an.
