01 juin 2018

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En matière de location immobilière, les litiges qui opposent propriétaires, agents immobiliers et locataires sont nombreux. En tête, le dépôt de garantie versé dès la signature du contrat par le locataire et qui doit lui être restitué à la sortie des lieux. Certains députés souhaitent profiter de la loi ELAN pour en changer les modalités. Une proposition qui divise.

Caution ou dépôt de garantie

Dans le domaine de l’immobilier, il est courant d’entendre ou d’utiliser les termes « caution » et « dépôt de garantie » pour désigner la somme versée par le locataire à la signature du contrat de bail, permettant au propriétaire ou à l’agence de se prémunir contre d’éventuelles dégradations. En réalité, cette somme correspond au seul dépôt de garantie. Pour les locations non meublées, elle ne peut excéder un mois de loyer hors charges, deux mois s’il s’agit d’une location meublée. La caution quant à elle, n’est autre qu’une tierce personne qui engage sa responsabilité dans le cas où le locataire se soustrait à ses obligations. Il s’agit donc d’une garantie extérieure. Si les locataires font souvent appel à leurs parents ou à des proches pour se porter caution, des organismes indépendants ou financiers peuvent également remplir cette mission sous certaines conditions.

Dépôt de garantie : Le sujet qui divise propriétaires et locataires

Actuellement, la France et les tribunaux doivent faire face à près de 8 000 procès liés au dépôt de garantie. Dans certains cas, il s’agit d’un locataire qui peine à récupérer son dû. Mais la plupart du temps, le litige est plus complexe et c’est le montant du dépôt qui doit être restitué qui pose problème.
Parmi les plaintes enregistrées en 2016 par la Confédération Générale du Logement (CGL), les litiges concernant le dépôt de garantie représentaient près de 16 % des cas. Un sujet récurrent, première cause de discorde entre bailleurs et locataires.
Afin de limiter les contentieux, un décret portant sur l’état des lieux est pourtant entré en vigueur en 2016. Il permet de définir et ce dès l’entrée dans le logement, un barème et des critères de vétusté. Ceci afin que le locataire ait une vision d’ensemble de ce qu’il doit remettre en état et de ce qu’il aura peut-être à payer à la sortie.

La fin de la caution gérée par les bailleurs ?

depot-garantie-gestion Il s’agit donc en réalité du dépôt de garantie et non de la caution qui agite actuellement le Gouvernement. Certains députés souhaitent en effet profiter des discutions autour du projet de loi ELAN, portant sur l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, pour aborder la question. Ces mêmes députés souhaitent que le dépôt de garantie ne soit plus géré par les agences immobilières elles-mêmes ou par les propriétaires, mais par un organisme tiers comme la Caisse des Dépôts et Consignations et ce afin d’éviter les conflits. En outre, les sommes ainsi disponibles pourraient constituer un fonds pour le logement de quelques 4 milliards d’euros par an. Une mesure que contestent en premier lieu les professionnels de l’immobilier qui voient là un manque à gagner et un obstacle supplémentaire pour contrer les locataires malveillants. Qui plus est, cela pourrait dissuader les professionnels d’investir dans l’immobilier locatif. Un marché déjà fragilisé par les réformes fiscales : IFI, réduction du PTZ, recentrage de la loi Pinel.

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