Les nouveaux plafonds applicables aux loyers et aux ressources des locataires pour les dispositifs de défiscalisation Pinel et Denormandie viennent d’être publiés. Pour bénéficier des réductions d’impôts, les investisseurs doivent respecter les conditions imposées par ces lois, et notamment les barèmes en vigueur.
Dispositifs Pinel et Denormandie, des conditions et des plafonds similaires
Qu’il s’agisse du dispositif fiscal favorisant l’investissement locatif neuf Pinel depuis 2014, ou de son nouveau cousin le dispositif Denormandie, tous deux offrent des réductions d’impôts à condition de s’engager à louer son nouveau bien immobilier sur une période donnée. Ils répondent également à un zonage géographique privilégiant les zones tendues et impliquent de respecter des barèmes, autant pour le montant du loyer que pour les revenus des locataires.
Les réductions d’impôts sont conditionnées par la durée de location soumise à conditions. 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Seuls deux investissements par an sont autorisés, dans la limite de 300 000 € au total, et pour des biens n’excédant pas 5 500 €/m².
Le nouveau dispositif Denormandie exige par ailleurs la réalisation de travaux de rénovation dont le montant doit être au moins équivalent à 25 % du total de l’opération. Ceux-ci doivent être réalisés par des professionnels et permettre d’obtenir un niveau de performance énergétique minimal. Seules 245 communes françaises y sont éligibles.
Les plafonds du montant du loyer revus à la hausse
En Pinel, comme en Denormandie, les loyers, hors charges, pour les baux souscrits en métropole à compter du 1er janvier 2019 doivent respecter les plafonds suivants :
| Zones | Abis | A | B1 | B2 – C |
|---|---|---|---|---|
| Prix au m² | 17,17 € | 12,75 € | 10,28 € | 8,93 € |
Pour rappel, le dispositif Pinel a été recentré sur les zones tendues A, Abis et B1. Les zones les plus rurales B2 et C n’y sont donc plus éligibles depuis le 1er janvier 2019. Dans ces zones, les plafonds ne sont obligatoires que pour les baux renouvelés ou signés à partir de 2019.
Les plafonds de ressources des locataires en fonction de la zone et de la composition du foyer
Les propriétaires, dans la sélection de la personne à qui ils souhaitent louer leur bien, doivent prêter une attention particulière aux revenus qu’elle perçoit. Un plafond de ressources des locataires est fixé par décret et varie selon la zone dans laquelle se situe le bien. Le bailleur doit se baser sur le revenu fiscal de référence du prétendant.
| Composition du foyer fiscal du locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 – C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 236 € | 38 236 € | 31 165 € | 28 049 € |
| Couple | 57 146 € | 57 146 € | 41 618 € | 37 456 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 74 912 € | 68 692 € | 50 049€ | 45 044 € |
| Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge | 89 439 € | 82 282 € | 60 420 € | 54 379 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 106 415 € | 97 407 € | 71 078 € | 63 970 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 119 745 € | 109 613 € | 80 103 € | 72 093 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième |
13 341 € | 12 213 € | 8 936 € | 8 041 € |
Par exemple, les revenus annuels d’un locataire célibataire sans enfant sont limités à 38 236 € en zones Abis et A, 31 165 € en zone B1 et 28 049 € en zones B2 et C. Pour un couple marié ou pacsé, également sans enfant, ils grimpent à 57 146 € en zones Abis et A, 41 618 € en zone B1 et 37 456 € en zones B2 et C. Enfin, un couple avec deux enfants ne doit pas gagner plus de 89 439 € en zone Abis, 82 282 € en zone A, 60 420 € en zone B1 et 54 379 € en zone B2 et C.
À noter que les plafonds pour l’outre-mer sont spécifiques. À titre d’exemple, les loyers en Pinel sont limités à 10,37 €/m² en Guadeloupe, à la Réunion et à Saint-Martin, et peuvent atteindre 12,80 €/m² en Polynésie Française et en Nouvelle-Calédonie. Quant aux ressources des locataires, elles sont limitées à 28 115 € par an pour un célibataire vivant à Saint-Pierre-et-Miquelon et à 31 010 € sur les Îles Wallis et Futuna.
