Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie fiscale ou patrimoniale parmi les plus intéressantes. Quand cette stratégie s’inscrit dans le cadre du dispositif Pinel, le choix de la zone géographique est particulièrement important. Pourquoi dans ce cas, ne pas choisir une ville étudiante ? Idéale pour trouver un locataire facilement ou y loger ses enfants.
Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’à la fin de l’année 2020.
A condition de proposer son logement à la location pendant 6, 9 ou 12 ans, de choisir des locataires respectant les plafonds de revenus et d’appliquer des loyers modérés, un particulier qui investit en Pinel peut bénéficier de réductions d’impôt allant de 12 à 21 % du montant total du projet.
Reconduit jusqu’en 2021, le dispositif Pinel a cependant été recentré au profit des grandes villes où l’immobilier est en tension. Plus exactement, les investisseurs qui le souhaitent peuvent acquérir un logement situé en zone A, Abis ou B1. Les grandes villes étudiantes telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou encore Toulouse, sont concernées par ce dispositif. Les zones B2 et C sont quant à elles totalement exclues du dispositif depuis le 15 mars 2019.
Moins de loyers impayés et de dégradations dans les logements étudiants
Investir dans l’immobilier locatif, que ce soit un achat en Pinel ou une acquisition classique, doit s’inscrire dans un projet réfléchi. Le propriétaire doit avant tout s’assurer que son achat lui permettra de trouver un locataire, faute de quoi il ne pourrait bénéficier des avantages fiscaux attendus.
Dans ce contexte, acheter un logement en Pinel dans une ville étudiante est plutôt judicieux. Les étudiants sont, chaque année, de plus en plus nombreux à chercher un logement. Quant à leurs ressources, elles sont souvent modestes et permettent donc assurément de respecter les plafonds en vigueur. Dans les villes étudiantes, où la demande locative est forte, le taux de vacance est souvent faible même si la rotation peut être importante. Enfin, les parents se portant souvent garant pour leurs enfants, l’assurance est grande d’éviter les loyers impayés. Si les petits logements de type studio ont évidemment la faveur des étudiants, les habitations de plusieurs chambres sont également prisées des jeunes qui envisagent une colocation.
Parmi les villes étudiantes françaises où acheter un logement en Pinel est le plus rentable, citons Dijon (49 800 € en moyenne pour 20 m²), Toulouse (62 640 €) et Bordeaux (95 760 €). Du fait de leur attractivité, certaines villes étudiantes ont vu les prix flamber sur le marché de l’immobilier. Les investisseurs à petit budget ont intérêt à viser la périphérie urbaine ou bien miser sur la banlieue. Cette dernière, encore peu convoitée, dispose d’un prix au mètre carré raisonnable et d’une urbanisation florissante. Un bon investissement pour l’avenir.
Acheter en Pinel pour loger ses enfants : exemple en Seine-Saint-Denis
Après plusieurs mois d’hésitation, un couple de trentenaires a décidé d’investir en Pinel à Gournay-sur-Marne et ses quelque 7 000 habitants. Pour Joël et son épouse, ce deux-pièces de 38m² qui est aujourd’hui un investissement locatif sera transmis à leur enfant dans quelques années.
Quant au couple, il est ravi. Il faut dire que le logement qui sera achevé fin 2020, leur a coûté 185 000 €. Une somme qu’ils ont pu financer sans apport, grâce à un crédit immobilier et des revenus mensuels cumulés de 4 400 €. Pour le reste, ils devront louer l’appartement pendant 9 ans à un loyer de 600 €. Les réductions d’impôt estimées à 370 € leur permettront de couvrir en totalité les mensualités de l’emprunt.
