L’année 2017 aura marqué les professionnels comme étant l’année des records immobiliers. Record du nombre de transactions mais aussi des hausses de prix. Malgré la modification de certains dispositifs d’aide et une fiscalité revisitée, le marché semble conserver son dynamisme en 2018. Voici un premier état des lieux.
Les nouvelles règles fiscales en 2018
Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires fonciers doivent faire face à de nouvelles obligations fiscales qui tendent à bousculer le marché :
- Hausse de la CSG
- Disparition de l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) au profit de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) qui taxe les propriétaires de biens immobiliers, dont le patrimoine excède 1,3 millions d’euros
- Majoration des prélèvements sociaux à hauteur de 1,7%
- Suppression progressive de la taxe d’habitation qui aura probablement des répercussions sur la taxe d’ordures ménagères ou plus généralement, sur la taxe foncière
Etat de l’installation intérieure d’électricité : le nouveau diagnostic obligatoire
Outre la fiscalité, c’est également la charge administrative des bailleurs qui se durcit. Ainsi, depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires qui louent un bien immobilier doivent remettre au locataire, en plus du dossier complet de diagnostics, un diagnostic attestant de l’état d’installation intérieur d’électricité. Valable pour tous les logements, ce nouveau diagnostic ne concerne toutefois que les logements dont l’électricité date de plus de 15 ans.
Il doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable pendant 6 ans. Il donne lieu à une attestation de conformité. En son absence et si le locataire constate ou subit des dommages liés à un défaut électrique, alors celui-ci est en droit de saisir le tribunal d’instance.
Investir en France et profiter des taux immobiliers les plus bas d’Europe
Contrairement aux prévisions faites il y a quelques mois, les taux d’intérêt d’emprunt en France demeurent très bas. Les conditions de financement sont d’ailleurs favorables et l’hexagone semble en meilleure posture que ses voisins européens. Ainsi là où la Grande-Bretagne et l’Allemagne proposent des crédits avec des taux moyens de 2 %, la France met en avant des offres comprises entre 1,41% et 1,83% selon le profil de l’emprunteur et la durée du crédit.
Ces taux avantageux s’inscrivent dans un contexte de hausse des prix de l’immobilier que tentent d’équilibrer les banques grâce à des offres intéressantes. On notera également la durée des crédits qui s’allongent, n’hésitant pas à franchir la barre des 30 ans.
L’attractivité du dispositif Pinel
Au 4 juin 2018, les taux moyens en vigueur étaient les suivants :
- 1,41 % pour un prêt sur 15 ans
- 1,63 % pour un prêt sur 20 ans
- 1,83 % pour un prêt sur 25 ans
Reconduite pour 4 ans, la loi Pinel a cependant un peu évolué. Alors que le montant des loyers semble stagner, c’est une aide qui a toujours la cote alors que de plus en plus de ménages sont considérés comme modestes. Elle s’applique toujours aux logements neufs ainsi qu’aux logements VEFA à hauteur de 300 000€, mais son zonage a été recentré. Ainsi, seuls les logements situés en zones A1, A et B1 peuvent en bénéficier. Une révision qui exclue désormais les zones rurales mais qui privilégie les agglomérations considérées comme tendues, qui connaissent une pénurie de logements.
Les ménages les moins aisés et notamment les primo-accédants peuvent donc compter sur ce coup de pouce et les réductions d’impôt qui l’accompagne pour investir dans des zones à forte rentabilité locative comme Bordeaux, Lyon, Toulouse, Nantes, Montpellier ou encore Rennes.
Rappelons que le dispositif Pinel est compatible avec d’autres dispositifs d’aide comme le PTZ, le prêt à l’accession sociale (PAS) et peut bénéficier aux investisseurs locatifs comme pour l’achat d’une résidence principale, sous conditions de ressources.
