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Crédit in fine : une solution intéressante pour financer un investissement Pinel
01 août 2018
Crédit in fine : une solution intéressante pour financer un investissement Pinel
Imaginez contracter un prêt immobilier et ne rembourser chaque mois que les intérêts d’emprunt. C’est possible avec l’amortissement ou crédit in fine. Cette solution de financement n’est toutefois pas accordée à tous les clients. Il faut être capable d’apporter des garanties suffisantes pour couvrir le risque supplémentaire d’impayé.
Qu’est-ce que le crédit in fine ?
Il s’agit d’une solution de financement comparable au crédit immobilier classique puisque dans les deux cas, un organisme financier consent à accorder un prêt en contrepartie d’un projet et de garanties suffisantes. On parle dès lors du crédit in fine et du crédit amortissable. Mais le crédit in fine offre des avantages fiscaux intéressants, notamment pour les investisseurs locatifs qui optent pour le dispositif Pinel.
L’amortissement in fine permet en effet de ne rembourser tous les mois que les intérêts du crédit. Quant au capital emprunté, il n’est rendu qu’à la date d’échéance, en une seule fois. Si les intérêts de ce type de prêt sont supérieurs par rapport à un crédit classique, ils peuvent toutefois être déduits en partie des impôts au titre des revenus locatifs. Un avantage qui s’ajoute aux économies réalisées pendant toute la durée du prêt. La plupart des ménages qui contractent un prêt in fine choisissent d’ailleurs de réinvestir les sommes non dépensées chaque mois ou de les placer afin de maximiser les bénéfices et les avantages fiscaux.
Présenter les garanties nécessaires
Avec le prêt in fine, les intérêts payés chaque mois ne dépendent pas du capital emprunté et ne sont donc pas dégressifs. Le montant déductible est donc fixe lui aussi. Mais pour bénéficier de ce type de prêt, encore faut-il être en mesure d’apporter à la banque des garanties suffisantes.
Le risque encouru par les établissements financiers étant dans ce cas plus élevé, certains n’hésitent pas à demander à leurs clients de contracter une assurance-vie complémentaire. L’assurance-vie est alors nantie au profit du banquier qui pourra utiliser les fonds pour se rembourser si besoin.
De nombreux ménages choisissent également de vendre leur bien à l’issue de la durée légale du prêt, ce afin de rembourser le capital dû.
Crédit in fine et impôt sur la fortune immobilière
Avec l’arrivée du nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) en remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), les règles fiscales ont quelque peu changé elles-aussi. Ainsi, les crédits in fine sont désormais considérés comme des passifs et sont à ce titre amortissables et déductibles. Mais attention, pas en totalité et de manière dégressive.
Puisque le capital n’est remboursé qu’à la date d’échéance, on pourrait être en mesure d’attendre une exonération d’IFI pour les biens financés à 100 % par un prêt in fine. Au lieu de ça, l’administration fiscale a choisi de baser le calcul sur le nombre d’années restant avant la date d’échéance.
Extrait de la loi des finances pour 2018 – Article 31 : Les dettes (…) correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat contractés pour l’achat d’un bien Pinel ou droit immobilier imposable sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt.
Avec le prêt in fine, les intérêts payés chaque mois ne dépendent pas du capital emprunté et ne sont donc pas dégressifs. Le montant déductible est donc fixe lui aussi. Mais pour bénéficier de ce type de prêt, encore faut-il être en mesure d’apporter à la banque des garanties suffisantes.
Le risque encouru par les établissements financiers étant dans ce cas plus élevé, certains n’hésitent pas à demander à leurs clients de contracter une assurance-vie complémentaire. L’assurance-vie est alors nantie au profit du banquier qui pourra utiliser les fonds pour se rembourser si besoin.
De nombreux ménages choisissent également de vendre leur bien à l’issue de la durée légale du prêt, ce afin de rembourser le capital dû.
