Un zonage Pinel à respecter

Visant à lutter contre la crise du logement et à dynamiser la construction, la loi Pinel octroie un avantage fiscal aux investisseurs, achetant un bien éligible et respectant les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
La loi Pinel est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif qui offre de nombreux avantages. Le principe est d’inciter les investisseurs à acheter des logements neufs (appartements ou maisons) pour les mettre en location, en leur attribuant une réduction fiscale. La finalité est d’augmenter le nombre de logements disponibles à la location pour lutter contre le déséquilibre entre l’offre et la demande. Afin d’orienter les investissements vers les zones où la demande locative est la plus forte, le territoire est divisé en 5 zones distinctes depuis 2003 : A bis, A, B1, B2 et C. Mis en place avec le dispositif Robien – ancêtre de la loi Pinel – ce découpage évalue le degré de tension du marché immobilier local.

La zone A bis (Paris et 77 communes avoisinantes) est la plus tendue, la zone C, celle où la demande est la moins importante. À noter que les communes situées en zone B2 ou C ne sont pas éligibles au dispositif, sauf dérogation préfectorale.

Le zonage du territoire – dit zonage Pinel par commodité – ne sert pas qu’à flécher les investissements. Il détermine également des plafonds de loyers pour les propriétaires et des plafonds de ressources pour les locataires. Ces plafonds permettent d’éviter les dérapages, comme des loyers disproportionnés en zone très tendue.

Les plafonds de loyers Pinel

Ainsi, chaque zone a son propre plafond de loyers, que voici :
Zones
A bis A B1 B2
16,83 € 12,50 € 10,07 € 8,75 €
Ces plafonds de loyer sont restés inchangés en 2018. Logiquement, plus la zone est tendue, plus les plafonds sont élevés. En effet, les zones tendues regroupant généralement les grandes villes et la capitale, là où les loyers sont, quoi qu’il arrive, plus élevés qu’ailleurs.

Une simulation Pinel pour déterminer les loyers

Choisir uniquement son bien immobilier Pinel en fonction du loyer que l’on pourra toucher n’est pas une stratégie pertinente. L’attractivité du bien doit être le critère n°1 dans le choix du logement.

Le loyer doit donc être en accord avec les plafonds, avec le marché local et avec la situation globale du bien.

Même si les loyers sont plafonnés, il ne suffit pas de choisir la plus haute possibilité pour réussir son investissement immobilier, bien au contraire. Selon le bien, le quartier et les environs, un loyer trop élevé – même s’il entre dans les plafonds– sera un frein à la location, à la perception de revenus locatifs et donc à l’investissement lui-même. Il ne faut jamais perdre de vue que la location effective du logement conditionnera la rentabilité locative du bien. C’est pourquoi il est intéressant de réaliser une simulation Pinel en amont du projet immobilier, avant l’emprunt. Notre simulateur vous permettra d’évaluer en détails la fiabilité d’un investissement locatif, loyers compris. Par exemple, les petites surfaces sont particulièrement faciles à louer dans les villes étudiantes. Un loyer trop cher rebutera les étudiants, et la surface – trop petite – ne satisfera pas non plus les jeunes salariés. Au final, le bien ne plaira à personne et ne trouvera pas preneur : la pire situation pour le propriétaire.