Recentrage sur les zones A, A bis et B1

La loi Pinel avait été prolongée par la loi de finances pour 2021 jusqu’au 31 décembre 2024, date à laquelle le dispositif a pris fin. Afin d’être plus proche de la réalité du marché immobilier, le zonage avait, lui aussi, été revu à plusieurs reprises, notamment en juillet 2024, date à laquelle 865 communes ont fait l’objet d’un reclassement. À noter que depuis le 1er janvier 2018, la loi Pinel était recentrée sur les zones A, A bis et B1. Le dispositif Pinel ne concernait donc plus que les villes situées en zones tendues. Ce zonage reste toutefois utilisé pour d’autres aides, comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le logement locatif intermédiaire.
À savoir Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf ou ancien rénové, situé dans un immeuble collectif et loué nu pendant 9 ans à un loyer intermédiaire, social ou très social. Ouvert jusqu’au 31 décembre 2028, il n’est pas réservé à certaines zones.

Toulouse et Bordeaux désormais en zone A

Les révisions du zonage ont requalifié plusieurs grandes agglomérations de la zone B1 en zone A : Toulouse, Strasbourg et Bordeaux en octobre 2023, puis Nantes et Rennes en juillet 2024. Avant elles, Marseille, Lyon ou encore Montpellier figuraient déjà dans cette zone. Anciennement en zone B2, Troyes, Brest ou encore Béziers ont basculé en zone B1 et ont ainsi pu profiter du dispositif Pinel jusqu’à fin 2024. Briançon, passée en zone B1 en juillet 2024, est même classée en zone A depuis le 5 septembre 2025. Au total, 865 communes ont été reclassées en juillet 2024, dont 688 en zone tendue, puis 468 lors de la révision du 5 septembre 2025.
Zone A bis Paris, une grande partie des communes de la petite couronne parisienne et des communes de l’Ain, des Alpes-Maritimes, des Bouches-du-Rhône, de l’Oise, de la Haute-Savoie, du Var, de l’Essonne, des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne (dont Alfortville depuis juin 2026) et du Val-d’Oise.
Zone A Agglomérations de l’Île-de-France ainsi que la Côte d’Azur, de grandes agglomérations comme Toulouse, Bordeaux, Strasbourg, Nantes, Rennes, Lyon, Montpellier, Marseille, Lille, la partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que quelques communes corses et 10 communes d’outre-mer.
Zone B1 Une partie de la grande couronne parisienne, certaines grandes agglomérations, les communes d’outre-mer non classées en zone A et certaines communes considérées comme chères telles que Cluses, Brest, Bayonne, Béziers, Saint-Malo ou Chambéry.
Zone B2 Les villes-centres de certaines grandes agglomérations, le reste de la grande couronne parisienne et les communes corses non classées en zone A ou B1. Zone non éligible.
Zone C Le reste du territoire non éligible.

Les conditions de la loi Pinel (investissements réalisés jusqu’au 31/12/2024)

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, qui pouvait atteindre 21 % pour un engagement de 12 ans, le logement devait obligatoirement se situer dans l’une de ces zones et respecter les conditions définies par la loi Pinel :
  • Être neuf, rénové ou acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) et, depuis 2021, situé dans un immeuble collectif,
  • Être loué au plus tard 12 mois après l’achèvement ou l’acquisition,
  • Être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique (VEFA) ou l’obtention du permis de construire (logement à construire),
  • Respecter la RT 2012 (ou le label BBC 2005 si le permis avait été déposé avant 2013), ou le label HPE ou BBC rénovation 2009 pour un logement rénové ; pour les acquisitions de 2023 et 2024, le Pinel+ exigeait les seuils de la RE 2020 et une étiquette DPE A,
  • Être loué non meublé comme résidence principale,
  • Le loyer devait respecter les plafonds définis selon les zones Pinel,
  • L’investissement ne devait pas dépasser 300 000 € par an et 5 500 € par m² de surface habitable (deux biens maximum).